套内面积的阳台算阳台吗？

在商品房的预售合同中，开发商都会对房屋的具体面积做出明确的说明或者标明，但是购房者往往只关注房屋的建筑面积、公摊面积等基本数值，而对于其他一些容易被忽略的面积却并不重视，这就为日后可能发生的纠纷埋下了隐患。套内面积和建筑面积的差异就体现在阳台的面积计算上，那么究竟什么是套内面积呢？

一、什么是建筑面积

按照建设部的相关规定，建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平投影面积。从外立面的角度来讲，建筑面积包括三部分：一是外墙基础至外墙外缘部分；二是外墙外缘与外挑雨蓬、墙垛、阳台、落台底边的外侧边缘线之间的垂直距离（即凸出外立面部分的垂直投影）；三是挑廊、阳台、落台的净宽在二点一四米的水平投影面积计入建筑面积。也就是说，凡是在建筑外立面上有挑檐、阳台等部位向外延伸的宽度超过二点一四米的部分以及建筑外立面上悬挂的空调室外机、防盗网等设备都应计入建筑面积。

由此可以看出，对于封闭的阳台，只要其超出墙体的外延部分均要计入建筑面积而敞开式阳台则不必计入建筑面积之中。

二、什么是套内面积

住宅的套内建筑面积由以下三部分组成的： (1)套内的使用空间; (2)套内墙体面积; (3)套内阳台建筑面积。而套内建筑面积又由两部分组成： (1)套内使用面积; (2)建筑容积率，是套内使用面积与套内建筑总面积的比值。对于同一栋楼房来说，建筑的层高是一致的，因此建筑面积相等的情况下，套内建筑总面积越小的户型，其所占有的空间也越小，得房率越高，购房者就越划算了。所以我们在选择房屋的时候，应该尽量选择建筑容积率为较小的房型。

三、关于阳台面积的计算

现在有很多楼盘打着赠送“大面积”阳台的名义吸引消费者购买，然而这大面积的阳台是否都算在套内面积之内呢？我们如何才能够知道这赠送的是“真阳台”还是“假阳台”呢？

根据住房和城乡建设部《建筑工程建筑面积计算规范》的规定： “阳台是供使用者进行户外活动、晾晒衣物等的一小块地带。未封闭阳台按其水平投影面积的1/2计算，全封闭阳台及底楼阳台则全部计入建筑面积。” 根据这个条文可以总结出以下几点：

(1)全封闭的阳台应全部计入建筑面积；

(2)没有完全封闭的阳台，则要根据其封闭程度来决定是否将该部分计入建筑面积当中——半封闭阳台应按其斜面面积的一半计算建筑面积，而未封闭的阳台则不计算建筑面积。并不是所有的阳台都要计入建筑面积，而是应该结合实际情况来判断，如果开发商将未封闭的阳台列入了建筑面积范围，则属于违规操作，业主有权要求其退还多收的房价款或补缴相应的契税。如果已经签订正式商品房买卖合同并且备案了的话，想改就比较难了，如果还没有签，可以到建委去申请变更，当然需要开发商配合.